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青山区“54321”物业管理工作法解读
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发布时间:2017-10-25 17:57     作者:     浏览次数:


               一、什么是“54321”物业工作法

(一)“5”实行种模式”——推进物业服务全覆盖

一是市场化运营的物业服务模式。二是由驻区大企业物业服务模式。三是准物业管理模式。四是居民自治物业管理模式。五是社区管理服务模式。

(二) 建立级体系”——构筑物业服务新格局

将物业管理工作作为重要民生工程,多次召开区委常委会、政府常务会专题研究部署,推动物业管理体制机制改革,建立政府领导、房管牵头、街镇负责、社区实施的四级物业管理体系。

(三)强化项保障”——形成物业管理新机制

不断健全物业管理服务制度机制、加大政府资金投入力度、规范行业服务标准,推动物业管理工作不断创新发展。

(四)打造两个平台”——实现物业管理新提升

打造物业管理信息化平台、物业纠纷调解平台,努力达到深化社区改革穿心,促进社会和谐,规范物业管理市场。 

(五)推进融合”—促进物业管理新发展

    将物业管理作为推进社区治理的重要抓手,推动物业管理与社区治理的良性互动、相互促进。

    二、取得那些工作成效?

(一)五种管理模式: 一是针对新建成、规模较大的中高端小区,引进专业化的物业服务企业,对具备条件的234小区全部实行物业管理。实行统一管理,开展社会化市场化、高质量的物业服务。二是针对一机集团、北重集团等驻区企业职工聚居的41个老旧小区,以驻区企业物业管理部门为主体,通过区房管局、街道社区的配合推进物业管理三是针对建设总量大、成规模的小区,且区域完整,在基础设施比较完备、建筑面积达到3万平方米以上23个小区,结合老旧小区改造,通过政府扶持和引入物业服务企业的方式,开展常规性的物业服务。四是针对一些建筑平米小、居民住户少、设施陈旧、不具备物业企业进驻条件、居民自管积极性较高的59个小区,发挥居民在小区物业管理中的主体作用,政府出资对小区进行硬件改造。成立居民业主自管委员会,进行自我管理和服务。五是对无专业物业管理,从未收取过物业管理费的22个老旧住宅小区,青山区创建管理模式,由社区居委会注册成立非营利性物业服务中心,通过以支定收方式确定服务费用,开展基础物业服务我区针对不同小区分阶段、分类别、分标准逐步实施物业服务,引导物业服务企业入驻,培养业主主体意识,扩大物业服务覆盖面,规范物业管理行为,提升物业服务水平,最终实现物业服务专业化、社会化、市场化运行,推动环境舒适、邻里和睦、文明和谐的社区建设。

(二)建立“四级体系”:加强组织领导强化责任监督,成立由区政府主要领导任组长,分管领导任副组长,房管、建设、环卫、执法、街镇等单位为成员的物业管理工作领导小组,在区房管局设立物业管理中心(副科级),街镇成立物业管理办公室,社区设立物业服务站。将物业管理工作尽可能向基层一线延伸,形成部门协同、上下联动、齐抓共管、共建共享的物业管理格局。

(三)建立“三项保障”:一是强化制度机制保障。结合物业管理工作实际,先后出台《青山区加强物业管理实施方案》《青山区旧住宅小区推行准物业管理实施方案》等13政策制度,为推动全区物业工作制度化、规范化提供保障。发挥物业管理工作领导小组作用,定期召开会议,制定相关政策,分解目标任务,研究解决重大问题。物业管理服务中心,负责对全区物业活动进行监督和业务指导。物业服务站配备专职工作人员,保证人员及管理措施到位,加强对辖区内物业管理工作的组织领导,搞好统筹协调,强化监督考核二是强化资金保障,加大资金扶持力度。将社区物业管理经费列入财政预算,逐年予以增加,目前已累计投入2200万元对准物业服务企业和社区进行奖励和扶持,对驻区企业物业改造予以资金补贴,为物业管理全覆盖提供了资金保障。同时,加快老旧小区综合改造,累计投入10亿元,对老小区地下管网、地面硬化、节能保温等进行改造,实现了旧貌换新颜目前已改造老旧小区达到172万平方米,为改善老旧小区物业状况奠定了基础区财政局每年要将街道(镇)自管小区工作经费及时拨付到位。同时,年初要将物业管理工作经费准物业管理和居民自管小区等当年扶持资金列入预算。三是强化行业服务保障。委托国家级服务业标准化试点单位内蒙古瑞洁物业公司制定了统一的物业行业标准,全面提升物业管理服务质量。

四)打造“两个平台”:一是建立物业管理信息化平台。依托包头市家庭服务网络信息中心,设立96200公益性家庭服务呼叫号码,搭建起以呼叫中心为统领、家庭服务机构和社区物业公司为支撑的物业服务信息平台,进一步形成了物业服务进家庭的新模式。二是建立物业纠纷调解平台。为有效化解物业管理,房产管理管理等方面涉及矛盾纠纷,保障相关法律法规以及政策的顺利实施。成立物业司法调解委员会及青山区房产物业人民法庭,主要承担全区物业管理及服务合同履约、住房保障等物业诉讼的管理,以及物业管理相关政策法规的巡回宣传、咨询等服务,引导群众通过非诉讼方式,解决纠纷,实现诉讼服务换挡、立案登记提速。今年以来,青山区房产物业人民法庭共受理案件569件,审结328件。

(五)推进“一个平台”:一是社区加强对物业工作的协调指导和监督考核。社区居委会积极引导小区业主依法依规成立业主委员会,全程参与业主大会筹备和选举等各个环节,业主委员会踊跃参与小区物业管理,监督物业企业工作,规范社区物业管理,在理顺社区治理体制方面发挥积极作用。二是物业企业负责人兼任社区管理服务站副站长。在抓物业管理服务的同时,物业企业负责人积极主动参与社区治理,第一时间解决居民需求,进一步丰富社区自治形式、优化了社区服务功能。通过促进小区物业管理与社区治理的紧密融合,有力推动了物业管理工作的创新发展,同时也强化了社区治理体系和治理能力建设,真正实现社区管理服务的共建、共治、共享。

三、存在哪些问题?

近年来,物业管理行业进入迅速发展时期。同时,由于多方面因素制约,物业管理工作存在以下问题:  

(一)开发遗留问题,造成物业服务矛盾 

    大部分物业管理纠纷的根源是房地产开发商遗留问题,为物业服务造成隐患,业主因房屋质量问题未及时处理,导致不按时缴纳物业服务费,给物业服务造成损害。

(二)物业管理人员素质参差不齐,行业水平较低

随着人们生活水平的提高,对物业管理服务的质量有了更深层次的要求。高水平的物业管理首先要考高素质的管理人才。物业管理人员专业水平参差不齐与业主的期望值反差很大。物业管理人员管理水平尚处于较低的水平,距行业要求还有很大差距。

(三)物业费收缴困难,阻碍物业企业发展

    物业管理服务收费纠纷日益增多,纠纷的焦点大部分集中在业主认为物业服务收费不合理、服务标准质量不合格,物业服务企业认为业主遵守业主公约,不按时交纳物业费。因此物业收费难是物业服务企业发展的最大难题。

(四)小区停车管理问题,造成业主与物业企业矛盾

住宅小区停车管理矛盾越来越突出,停车管理矛盾已经成为影响小区和谐稳定的重要因素。理顺人防车库的权属,努力化解业主与物业企业的矛盾。

 



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